“险资养老地产之困:政策缺失 回报漫长 盈利模式待解”

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寿险业注意养老社区系列:泰康人寿试水高端寿险“幸福有约”依然雾里看花泰康“养老模式”，备受消费者期待，越来越多细节保险企业暗战银发市场抢滩养老社区趋势6月初，保保， 泰康人寿成为保险业第一家吃螃蟹的公司，之后新华、国寿、和众、平安等大型保险企业也相继到来。 确实，在对债券和股市等投资渠道的收益状况不完全满意的情况下，为新投资渠道的保险资金增值已成为保险企业的一大课题 一些寿险企业争夺建设养老社区，看中了未来几十年中国庞大的养老市场空之间 但是，与以前流传下来的服务业不同，养老社区投资规模大、盈利期长、资金流动性弱，对保险企业和开发商来说，既是广阔的市场前景，又是一步一步艰难的实际操作情况，前景不明朗。 在相关政策限制和尚未成熟盈利模式可供借鉴的情况下，危险资本涉水的养老项目仍面临着各方面的困境 与有点危险企业对投资养老社区的“低调”相比，泰康养老社区的描绘计划比较明确 今年5月，泰康人寿发布了国内首个与养老社区配套的综合性养老保险计划——“幸福约有终身养老计划”。 产品为缴费200万元的分红型养老保险产品，支付方式为不一次性重复大额支付和10年期支付，取得养老社区居住资格，提前锁定入住价格 6月，位于昌平新城的泰康之家旗舰养老社区第一期工程的破土基础，意味着保险企业在投资养老房地产方面迈出了实质性的一步 泰康的房子占地约17万平方米，总建筑面积约30万平方米，共可入住3000户 刚开工的项目一期建筑面积约9.1万平方米，可以容纳800多户 据说保险养老社区的探索开发资金投入存在模糊性，泰康养老旗舰社区根据居民的年龄和身体状况分为独立生活、生活合作、专业护理等不同功能的居住单元 为此，泰康将自行开发一系列公共建设项目，提供不同层次的个性化服务，成为集居住、饮食、医疗、康复、健身、学习、娱乐、交友为一体的“小社会”。 吸引这些高端客户的重要因素意味着高额的前期投资 与泰康家的一期规模类似，地产商开发的上海亲和源是国内较为成功的高级养老社区项目 其建筑面积近10万平方米，推出834套房源 从2008年运营到现在，总投入近6亿元，基本实现收支平衡 参照上海亲和源的情况，结合泰康养老社区的定位和后续大面积自建工程，光一期工程所需投入就不高不低 但是泰康人寿没有公布项目计划资金和相关前期后期工程预算 去年12月，北京保监局在关于泰康养老社区对接产品——幸福的处罚公告中指出，目前泰康人寿养老社区整体建设规划及其对接的产品开发还处于研究论证阶段。 这在一定程度上反映了泰康养老社区“一步到位”的策略，这也是目前危险企业涉水养老房地产的普遍现象 泰康人寿表示，养老社区规划不仅部署在北京，还将部署在三亚等30多个省区，带动连锁养老社区快速发展。 5年、10年后，将真正实现地区、跨国连锁 去年5月，董事长陈东升宣布将在3年后招聘三亚养老社区 但是，根据“投资房地产账面余额不超过本企业上季度末总资产的10%”的规定，保险企业每年的房地产投资额受到限制，对这一庞大计划的按期推进造成了一定的制约。 中南财经政法大学金融学院副院长刘冬娟指出，我国养老产业支持政策目前仍处于研究阶段，政策缺失从养老地产的获得到开发还处于探索期。 由于未来计划的不明确性，资金投入的不明确性很高 “只能租赁”经营收入低的投资收益期长从投资收益上看，用保险资金投资建设养老社区不同于房地产商不以预售商品房或贷款的形式一次性收回价格，保险投资新政认为:“保险资金投资养老房地产项目， 不得自行开发建设投资项目，不得以分割形式销售养老项目的产权，不得利用销售养老项目的产权获得销售收入”的禁令，使保险从业人员能够长期持有养老产业。 业内人士表示，无产权归属感的租赁模式可能将养老房地产的盈利周期延长至10年以上。 回报周期比较长，投资开发风险增大，市场前景也不容易预测 从目前的市场经验来看，地产商公布的养老社区项目整体经营状况较差，经营6年的上海亲和源是国内比较成功的项目，目前的运营基本平衡，但目前投入的价格还没有完全收回 业内专家表示，通常国际养老社区的收益率周期在10年以上，危险资本养老社区确实想通过软件服务吸引高端顾客，随之，必须在公共建设项目和配套设施上进行大量投资，从而获得收益 这需要保险企业有充分确定的市场规划、企业品牌联动效应、较强的投资力、较为有效的盈利模式和雄厚的资金供给，来获得市场信誉度和企业品牌认可度 泰康人寿比较乐观，他向中国经济网记者表示，通常来说，如果养老社区居住4-5年，那时就可以保持运营平衡。 联合人寿董事长戴皓也在年初表示，养老社区的首要优势是投资规模巨大、投资周期长、经营收入低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期战术投资渠道，合理资产负债的长期匹配。 这是因为需要长期经营。 目前外界的乐观估计认为养老地产的收益率至少在15%左右 保守估计，养老房地产的收益率约在4%-10%之间不同，高端养老房地产的收益率会高一些 虽然养老不动产投资收益率的预测不同，但目前的基本共识是养老不动产投资收益率会高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资 由于我国养老地产处于起步阶段，其收益率到底如何不明朗？ 目前，保险企业参与养老房地产都是走高端路线，但意味着投资大、风险高，保险企业必须面对土地、建筑、运营等价格的挑战 前期高成熟盈利模式借鉴泰康人寿对养老社区未来规划的描述，整个社区和配套项目采用泰康自行建设、“不租不卖”的纯粹自有经营，以后续养老经营服务项目为首要盈利来源，“分时度假”为 观望一段时间后，中国平安进军养老地产的计划也浮出水面 使用租赁组合模式，即租赁部分进行持股经营，销售部分可以短期收回资金和价格 其规划的养生养老地产项目运营模式分为三条主线，目前有保险企业主要推行的“租赁型养老公寓”，也包括“销售型亲情社区”、“销售型度假休闲产品”。 业内人士分析认为，安全投资养老地的资金来源可能不仅仅是保险资金。 因为这个可以卖。 这样，销售部分能实现资金的迅速回流吗？ 目前养老房地产的经营模式分为自营和外包 也就是说，地块在自行开发建设、持有、服务租赁给第三方养老经营者或者获得土地后，将项目直接提供给服务提供商开发建设和后续服务 运营商判断是否能盈利 保险企业对养老地涉水，无法避免“是赚取高毛利承担高运营管理风险，还是低毛利率、长期持有、稳定租金收入”之间的权衡。 业内专家指出，但无论以何种方式介入，养老产业目前成熟的模式都值得借鉴 养老地产快速发展的困局一方面反映出经营管理模式尚不成熟，另一方面，由于养老地产性质的相关政策不确定，土地价格居高不下是养老地产难以盈利的重要原因之一 因为目前各地养老产业用地基本上都是住宅、旅游和综合用地，不同性质的土地价格、采用年限、政策等差异较大 养老不动产比普通的商业用不动产特殊，商业化也在发展，但是如果土地的价格和普通不动产一样的话，会大幅提高养老社区的价格 前景广阔且难以操作的土地和税负需求政策突破早在2009年，保监会颁布了《危资投资房地产方法》和《危资投资股权方法》，允许保险企业直接投资公司股权和房地产。 去年《中国保险业快速发展“十二五”规划纲要》中再次确定了支持保险资金投资的养老实体。 这既是政府对保险企业养老社区开发的表现，也是对未来我国养老产业服务模式的探索 目前，从中央到地方对保险企业养老房地产的快速发展给予了一定的支持，《保险资金投资股权和房地产相关问题通知》对投资房地产的限制，被细分为“禁止分割出售养老项目产权” 而且，规定投资不动产的账面余额不超过本公司上季度末总资产的10%。 北京、天津等大城市也出台了相关扶持政策 一位保险企业房地产投资者表示，养老房地产投资的土地价格是非常重要的因素 虽然危资投资房地产的政策已经确定，但目前没有放松审批监管的迹象 从项目的获得、开发到项目计划，必须向报告职能部门报告批准，其间操作时间较长 的两会期间，全国政协委员、合众国生命理事长戴皓提出，确定相关部门用于养老产业的土地性质归属，并对这类产业单独出台政策，以促进养老产业的快速发展。 对此，市场人士认为，土地价格和重税是直接导致开发价格高企及其后经营不稳定的原因。 目前，政策突破的时间表和力量仍存在较大的不确定性 另外，养老地产的商业补助及其附属医疗设施建设也需要相关政策的支持，作为长期经营性的项目，不会因为沉重的税费负担而无法继续经营 首都经济贸易大学金融学院教授叉国柱指出:“中国养老地产有巨大的市场诉求和快速发展前景，但保险企业快速发展养老地产不是一蹴而就的事。” 如果政策上不放宽，保险企业建立养老地还是有一定的困难 关于相关政策的完整性，刘冬娇曾表示，政府高度重视养老房地产的规划、诱惑、鼓励和监管，抓住机遇，尽快建立完善的政策体系，出台养老社区建设管理试点办法，规定养老社区的功能和建设标准，选择养老社区 阐述应规范社区布局、配套设施、物业服务等，确定完整的保险资金进入养老产业市场的环境。 中国经济网声明:股市信息来源于合作媒体和机构，是作者的个人观点，只是投资者的参考，不构成投资建议 投资者据此操作，风险自行承担