“星盛商业的“远虑”与“近忧””

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本报记者陈婷赵毅深圳报道

锣上市后，黄楚龙将与次子黄德林分开手持锤子，共同鸣响星盛商业管理股份有限公司( 6668.hk，以下简称“星盛商业”)上市的锣。

大约需要一年，交两次表。 最近，星盛商业在香港证券交易所正式挂牌。 从此，黄楚龙拥有名下第一家主板上市企业，黄德林担任星盛商业执行董事兼董事会主席。

星盛商业的前身是在新三板上市的深圳市星河商置集团有限企业(以下简称“星河商置”)。 《中国经营报》记者从新三板转战港股市场，黄楚龙为此实施了一系列资产挪用。 这包括推进业务和股东资本结构重组，星河商置成为星盛商业间接全资附属企业。

招商函显示，星盛商业主要从事提供商用物业运营服务，其上市被外界视为“纯商业运营服务第一股”。 背靠“大树”，报告期内，星盛商业80%以上的持续经营业务收入来自星河控股有限企业(以下简称“星河控股”)及其联系方式开发或拥有的商用房地产。

登陆资本市场后，星盛商业计划将约55%的募集资金用于战术收购和投资。 但是，随着企业进军其他城市，星盛商务坦言:“在相关情况下，我们的整体毛利率有可能下降。” 值得注意的是，从年到2019年，星盛商业的资产负债率逐年上升，现金和现金等价物总额无法覆盖流动负债。

与上述相关问题相比，记者来信在星盛商业方面，相关负责人表示:“现阶段企业未参加各类访问，相关情况以对外公告和招商引资书披露为主。 ”。

黄德林领衔新班底

德瑞投资是为黄楚龙新设立的“股权激励平台”，目前没有具体的激励对象。 也就是说，黄楚龙通过“股权奖励计划”的方法将星盛商业20%的所有权交给黄德林，暂时代为办理。

招股书上说，黄楚龙通过家族信托控股企业——高星投资控股有限企业拥有星盛商业80%的股权，另外20%的股权由黄德林通过德瑞投资快速发展的有限企业(以下简称“德瑞投资”)所有。

值得一提的是，德瑞投资了为黄楚龙新设立的“股权激励平台”，目前没有具体的激励对象。 也就是说，黄楚龙通过“股权奖励计划”的方法将星盛商业20%的所有权交给黄德林，暂时代为办理。

上市后，黄楚龙和黄德林的所有权比例分别稀释为60%和15%，剩下的25%的所有权由公众持有。

将时间拉回2019年8月，届时星河商置将从新三板挂牌，黄楚龙为冲击港股做了一系列“铺垫”。 2019年9月，“星河系”高管以有限合伙形式设立的深圳市宏达利兴投资有限合伙公司、深圳市永兴宏泰公司管理咨询合伙公司，分别持有的星河商置股权为黄楚龙间接全资的深圳市星河商业投资有限企业(以下简称“星河商业投资”)。

随后，星河商置再次回归黄楚龙全资持有，通过星河商用投资及深圳市安林珊资产管理有限企业，分别持有90.08%、9.92%。

经过一系列重组，星河商置被黄楚龙纳入星盛商业，成为国内主要业务平台。 2019年12月，星河商置的注册资本从3530万元增加到8000万元。

届时，黄德林将出任台前星盛商业执行董事兼董事会主席，主要负责整体业务的快速发展、制定和业务战略的实施。

资料显示，黄德林迄今为止在星河商练习了十多年。 年深圳市星河苏活公园实业有限企业商业运营服务队伍加入星河商置后，星河商置从此成为星河控股商业服务运营业务开展的主体。 那时的黄德林担任星河商置副社长，主要协助日常运营，分管招商部和企划部。 从年2月开始，黄德林在星河控股担任董事副总经理。

纵观星盛商业的董事会，9名董事分别是执行董事黄德林、陶慕明、牛林、文艺在内的非执行董事郭立民、黄德安。 非独立董事张礼卿、郭增利、谢日康。 高级管理层包括凌云、李小琴，分别担任企业副总经理、总经理助理的企业秘书为黄继兴。

招股书上说，黄德安是黄德林的亲哥哥黄楚龙的长子，在星河控股担任常务副社长。

记者观察到陶慕明、牛林、文艺曾在星河商置担任要职。 但是星河商置之前的理事长李晓明(黄楚龙女儿黄春玲的配偶)不在黄德林领衔的新班底。 招股书上说，黄春玲、李晓明意图将其职责集中在黄楚龙控制的多个实体(不包括星盛商业)上，因此他们已经辞去了星河商置理事一职，与星盛商业没有任何区别。

这样，为了把老二推到台前，黄楚龙花了心思和决心。

打开规模扩展模式

年前9个月，星盛商业实现收入3.06亿元。 其中，依赖母公司及其相关人员的收入为2.65亿元，占总营业收入的86.6%。

招商函称，与之前流传的物业管理服务供应商不同，星盛商业通过专业管理，重点为业主改善购物中心、购物街及商业综合体等商用物业的运营业绩。 企业提供的商用物业运营服务，目的是提高这些物业的客流量和人气，提高商用物业的整体价值，最终实现改善受控商用物业表现的目标。

据了解，星盛业务有三种业务模式:委托管理服务模式、企业品牌、管理输出服务模式和租赁服务模式。

截至目前，星盛商业为53个商用房地产项目服务，覆盖中国20个城市，总合同面积328.4万平方米。 其中，61.6%由独立第三方开发或拥有。

上述商用房地产项目主要以城市型购物中心为主，大部分集中在粤港澳海湾地区。 包括都市型购物中心“cocopark”(以都市客户为目标)、“coco city”“ico”(以购物中心5公里范围内的客户为目标)等。

值得注意的是，报告期内，星盛商业的大部分收入来源于星河控股及其联系方式开发或拥有的商用房地产提供的服务，~2019年分别占收入总额的90.2%、88.4%、89.5%。 而且星河控股公司也是星盛商业最大的供应商。

年前9个月，星盛商业实现收入3.06亿元。 其中，依赖母公司及其相关人员的收入为2.65亿元，占总营业收入的86.6%。

这就意味着，为星盛商业提供一半合同面积的独立第三方开发或拥有的商用房产，收入仅占10%左右。

据星盛商业介绍，独立第三方开发或拥有的项目主要由企业品牌和管理输出服务模式进行管理。 在该业务模式下，星盛业务只向业主收取按预约百分比计算的收入和/或利润和/或固定费用，不向租户收取费用。

记者观察到，星盛商业切入的商业运营服务课程继续将企业毛利率维持在较高水平。 招录显示，~2019年，星盛商业整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%； 截至年第三季度末，企业整体毛利率上升到55.2%。

其中，星盛商业的企业品牌和管理输出服务模式毛利率尤为亮眼。 截至去年9月底，这类业务的毛利率达到74.2%。

星盛商业坦言:“毛利率在过去的记录期间保持较高水平，一部分是因为我们的收入和毛利乃大部分来自粤港澳海湾地区，特别是深圳。”

~2019年，星盛商业从粤港澳大湾区产生的收入比例分别为90%、87.5%、88.9%； 年4月底，这一比例为72.5%； 同期，来自深圳的收入占比分别为84.8%、85.3%、86.2%和69.4%。

在此次香港上市中，星盛商业也将开启规模扩张模式。 根据计划，企业融资收入的约55%将被用作战术收购和投资，以寻求其他中小型商业房地产运营服务提供商，以拓展业务和扩大项目组合。 约20%将在租赁服务部门项下作为零售商用不动产的装修或翻新使用。 约10%用于对拥有高质量商用房地产的项目企业进行战术少数股权投资的约5%用于提高信息技术系统、提高管理服务质量、降低劳动价格、改善内部监控。 约10%用于周转基金和常规业务用途。

随着向其他城市的推广，“我们在这些地区的项目盈利能力可能不如深圳的项目，在相关情况下，我们的整体毛利率有可能下降。 ”。 星盛商业方面是这样说的。

值得注意的是，不仅仅是扩张对企业毛利率的影响。 ~2019年，星盛商业的资产负债率分别为59.6%、52.2%、87.9%。 同期，企业流动负债总额分别为1.49亿元、1.82亿元、1.92亿元的现金等价物分别为8174.9万元、8686.2万元、1.34亿元，无法覆盖流动负债。

截至年9月30日，星盛商业流动负债总额1.97亿元，现金及现金等价物约1.24亿元，流动比率从年的2.2降至1.6。

(责任:韩艺嘉)

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